Contrato de alquiler
Desde la firma de un contrato de alquiler hasta que termina su vigencia son muchos los problemas que pueden surgir entre las partes. Tras las diferentes modificaciones legales en esta materia (la última en 2019) resulta de gran importancia contar con abogados expertos en alquileres y arrendamientos.
En AUXILIUM ABOGADOS te asesoramos en todo trámite relacionado con cualquier tipo de alquiler, tanto si eres arrendatario como si eres arrendador.
- Te confeccionamos o revisamos cualquier tipo de contrato, ya sea de vivienda habitual, arrendamiento de temporada, arrendamiento de local de negocio o arrendamiento de finca rústica.
- Te asesoramos, intermediamos con la otra parte en cualquier requerimiento y defendemos en un proceso legal si es necesario en cualquier cuestión relacionada con el arrendamiento. Hoy en día hay muchos contratos de alquiler que incluyen cláusulas que vulneran los derechos de una de las partes, sin embargo en algunas cuestiones prevalece la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre lo pactado entre las partes, por lo cual dichas cláusulas son abusivas o ilegales; por ello es importante que cuentes con la ayuda de un abogado a la hora de firmar un contrato de alquiler.
- Te resolvemos cualquier cuestión relacionada con el impago de rentas, determinar si un gasto corresponde al casero o al inquilino, desahucios, subarriendo, duración y renovación del contrato, resolución del contrato de alquiler, prórrogas, derramas, desistimiento, fianza
Regulación: ley de arrendamientos urbanos
- Los arrendamientos de vivienda se regulan por los pactos que alcancen arrendador y arrendatario siempre y cuando se respete lo establecido por la ley de arrendamientos urbanos, y, de forma supletoria, se aplicará el Código Civil.
- En el caso de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda se aplica lo que acuerden arrendador y arrendatario, si no hay acuerdo sobre algún aspecto se aplica la ley de arrendamientos urbanos y, supletoriamente, el Código Civil.
A continuación te explicamos brevemente algunas nociones básicas de la regulación legal sobre los arrendamientos de vivienda a partir de 2019, si es anterior o se trata de otro tipo de arrendamiento tiene diferencias que podrás consultarnos.
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo competente que la Comunidad Autónoma donde se localice el inmueble objeto de arrendamiento. Si no lo hace, se expone a una sanción económica por parte de la Administración.
Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones. En el caso del arrendamiento de vivienda, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por lo que si a estos 2 meses le sumamos el mes de fianza obligatoria que debe entregar el inquilino, el importe máximo de garantía podrá ser de tres meses.
El casero puede solicitar, además de la fianza, una garantía adicional que es el aval bancario.
El contrato de aval bancario en el alquiler (o póliza de cobertura de garantía bancaria) es un contrato de afianzamiento con el que el banco garantiza, ante el arrendador, que su cliente (el arrendatario) va a cumplir con la obligación de pago de la renta de alquiler y, si no lo hace, pagará el banco en su lugar.
En este caso, habiendo un aval bancario, el propietario podrá ejecutar el mismo en caso de que el arrendatario no pague y será el banco el que abone al arrendador la deuda del alquiler. Posteriormente, el banco solicitará al cliente el abono de esa deuda. Lo normal es que el banco suela pedir que el cliente deje un depósito de una determinada cantidad. De esta manera, de producirse el impago, la entidad financiera recurrirá a ese dinero para realizar el pago. Normalmente el banco suele pedir un depósito de tres a seis rentas de alquiler y el aval suele conllevar unos intereses.
En el contrato de aval bancario se determinarán las condiciones que darán lugar a la ejecución del aval, entre ellas, los meses de impago necesarios para ejecutar el aval.
La duración del arrendamiento es libremente pactada por las partes pero, si esta es inferior a cinco años, cuando llegue el momento del vencimiento, y si el inquilino quiere continuar el arrendamiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años (o siete años si el arrendador es una persona jurídica: sociedad mercantil, banco, etc.).
(Para aquellos contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019, la duración mínima era de 3 años).
Esta prórroga es automática, es decir, si el arrendatario, llegado el momento del vencimiento, no comunica nada al arrendador, el contrato se prorroga automáticamente por otro año más. Por tanto, para que se termine el contrato, el inquilino deberá de manifestarlo así al casero con al menos 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Y pasados estos 5 años, ¿se puede prorrogar el contrato?
Si lo pactan las partes, podrá prorrogarse todo el tiempo que estipulen.
Si las partes no dicen nada (no comunican que el contrato se extingue), el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de 3 años más a voluntad del inquilino.
Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los 5 años le comunica al inquilino que finaliza el contrato y que le entregue la vivienda (al menos con cuatro meses de antelación); en caso de que quiera finalizar el inquilino deberá de realizarlo con 2 meses de antelación. A partir de ahí, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
¿Y si llegado el octavo año (cinco primeros más tres de prórroga) ninguna de las partes dice nada sobre la resolución del contrato?
Entonces el contrato pasa a la figura que se conoce como “tácita reconducción”.
Si el arrendador no comunica nada al finalizar los 8 años, y el inquilino continúa disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado, se genera un nuevo contrato (ya no es una prórroga) con las mismas características que el contrato primitivo, excepto en lo relativo a la duración, que será de un año, si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma anual; de un mes si se fijó el alquiler de forma mensual…
El desistimiento del contrato por el arrendatario de una vivienda es la renuncia del inquilino a continuar con el contrato de arrendamiento sin cumplir con la duración pactada.
El desistimiento viene regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos de la siguiente manera:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Vamos a poner un ejemplo para comprenderlo mejor:
El 1 de enero de 2022 Antonio (arrendador) y Ana (inquilina) firman un contrato de arrendamiento de un año.
En marzo de 2022, Ana ya no quiere vivir en esa vivienda por cualquier motivo ¿qué ocurre entonces?
Ana debe comunicárselo a Antonio y si este acepta que se vaya sin exigirle nada prima su voluntad; no obstante, si quiere, puede oponerse y exigirle que le pague la renta hasta los seis meses de fianza (abril, mayo y junio), y así lo ampara la ley.
Además, en el contrato se puede incluir una cláusula que recoja la indemnización al arrendador en caso de que el arrendatario desista con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. En este caso, al faltar seis meses para llegar al año tendría que pagar la mitad de una renta como indemnización (parte proporcional). Si se hubieran fijado dos años en el contrato pues sería una mensualidad y media de renta y así sucesivamente.
Imaginemos que un inquilino, para costearse parte de la renta decide subarrendar alguna habitación, convirtiéndose así en arrendador de esta tercera persona.
Para que sea posible este subarriendo es necesario:
1º.- Que en el contrato se prevea la posibilidad del subarriendo de la vivienda.
2º.- Que además se cuente con la previa autorización por escrito del arrendador.
Si no consta en el contrato, que es lo más habitual, el inquilino debe conseguir del arrendador con carácter previo a subarrendar parcialmente la vivienda, autorización por escrito.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. Es decir, el inquilino no podrá cobrar a los subarrendatarios un importe (total) que supere la renta que tiene que pagarle él al propietario del inmueble.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
A partir de la reforma de 2019, para que el arrendador pueda recuperar la vivienda por necesidad debe constar expresamente en una cláusula del contrato. Si no aparece expresamente dicha cláusula no podrá invocarse por el arrendador dicha recuperación.
Para ello, el arrendador deberá respetar el primer año de arrendamiento y deberá de comunicar al arrendamiento que tiene necesidad de recuperar la vivienda arrendada con al menos dos meses de antelación. Asimismo, deberá de especificar y acreditar la causa alegada.
Suele ser habitual que el arrendador exija a todos los arrendatarios, en caso de ser varios, que todos ellos aparezcan en el contrato.
No hay que confundir la figura del piso compartido con el contrato de habitación, en el que el arrendador hace firmar un contrato a cada persona, siendo cada uno de ellos responsable únicamente de la renta que ha pactado con el arrendador por su habitación.
En la salida de uno de los inquilinos hay que distinguir dos escenarios distintos:
- Que sea un contrato mancomunado, es decir, en el que cada inquilino responde solo por su parte. Entonces si se va uno, los demás no deben pagar su parte. En este supuesto, el arrendador podría exigir la resolución del contrato por incumplimiento, salvo que lleguen a otro acuerdo.
- Que sea un contrato solidario. En este caso todos los inquilinos asumen la responsabilidad de la totalidad del alquiler. Si uno se va y los demás no pagan la renta, el dueño del inmueble puede iniciar una demanda judicial contra cualquiera de los arrendatarios, juntos o por separado.
El contrato que se utiliza con más frecuencia es el solidario, ya que supone más tranquilidad y garantías de cobro para el propietario.
Por lo tanto, si un inquilino quiere irse deberá llegar a un acuerdo con los demás coarrendatarios, y que estos quieran pagar su parte; y en este caso, no se suele crear un nuevo contrato, sino que se suele recoger en un anexo firmado por todas las partes (incluido arrendador) las modificaciones surgidas en la titularidad de la parte arrendataria.
*Caso particular: Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
Si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge (o pareja de hecho).
Se trata de una novación subjetiva del arrendatario que ha de soportarla el arrendador aunque no la consienta, porque le viene impuesta por la ley, siempre que se cumplan los requisitos que en la misma se establecen: que dentro de un mes desde el abandono de la vivienda alquilada por el primitivo arrendatario su cónyuge que continúa residiendo en la misma notifique por escrito al arrendador su voluntad de ser arrendatario
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida por la sentencia de separación o divorcio.. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda pasará a ser el titular del contrato.
La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Si el contrato de alquiler se inscribió en el registro de la propiedad, el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica; es decir, deberá de respetar el contrato de arrendamiento.
Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, entonces el inquilino no podrá pretender que el nuevo propietario respete el contrato de arrendamiento, ya que al no estar inscrito no podrá oponer su derecho ante terceros.
Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
La actualización de la renta tendrá como límite máximo el IPC, por lo que el arrendador no podrá establecer subidas superiores a dicho índice.
Por último recordar que si no se ha subido la renta del alquiler aún estando prevista en el contrato, el arrendador podrá actualizarla en cualquier momento pero no podrá reclamarle el pago de las diferencias de los meses anteriores.
El arrendador deberá de notificar por escrito al arrendatario la actualización de la renta.
El arrendador sólo podrá subir la renta una vez que hayan transcurrido cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica (salvo pacto en contrario).
No obstante, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
Ejemplo: reparación de electrodomésticos, techo, fontanería, pintura…
Existen tres excepciones en las que, tratándose de una obra de reparación que es necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, el arrendador no viene obligado a ejecutar dichas obras a su costa:
- Si se trata de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Para determinar si es una pequeña avería se suele tener en cuenta el importe (si es inferior a unos 120 €) y el tiempo transcurrido (si ocurre en el primer año debería de pagarlo el arrendador; si es después, y es inferior a ese importe de 120 € lo debería pagar el arrendatario).
- Si el deterioro lo ha causado el arrendatario o alguna de las personas que conviven con él..
- Si se ha producido la destrucción de la vivienda por causas no imputables al arrendador. En este caso se produce la extinción del arriendo.
El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda, garaje, trastero… Si el inquilino hiciera estas obras sin el consentimiento del casero, el arrendador podrá al concluir el contrato exigir que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o dejar la reforma sin tener que pagar nada al inquilino por la misma (aunque haya supuesto una mejora).
Con carácter general, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.
Incumplimiento por parte del arrendatario:
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión no autorizados.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Se trata de un contrato de arrendamiento, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos más la cláusula de opción a compra que se regirá por la voluntad de las partes.
Dicha cláusula de opción de compra debe contener los siguientes puntos:
- Precio de compra de la vivienda.
- Prima o precio por incluir la cláusula de arrendamiento. En el contrato de opción se suele fijar una cantidad que el optante entrega al concedente, denominada prima de opción. Es opcional y funciona como una señal; si el optante decide comprar la vivienda sirve como parte del pago y si no lo hace se lo suele quedar el arrendador.
- Renta mensual que debe ser descontada del precio final. Deberá fijarse la cantidad de renta que será descontada del precio final si el arrendatario optante decide ejercer el derecho a compra, puede ser por ejemplo la mitad de la renta pagada o la totalidad o cualquier otro porcentaje.
- Plazo para ejecutar la opción a compra. Debe establecerse un plazo máximo para ejercer la opción de compra. Las partes pueden establecer el plazo que deseen, no obstante este no podrá ser superior al del contrato de arrendamiento. Si no se ejerce la opción en ese plazo, caducará la posibilidad de hacerlo.
Además, es característica propia de la opción de compra que el propietario se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado.
En el alquiler de local de negocio, el arrendador cede el inmueble, es decir un espacio apto, para que el arrendatario pueda explotar un negocio.
Una de las principales diferencias con el contrato de industria es que en el arrendamiento de local de negocio se arrienda el inmueble vacío. Es el arrendatario o inquilino quien debe de montar el negocio (muebles, maquinaria, etc.). El arrendamiento de industria es aquel mediante el cual se cede un inmueble y, además, el negocio y actividad del mismo. Se alquila un negocio, que ya está en marcha, con todo aquello que es necesario para continuar con la actividad. Y todo ello a cambio de una prestación económica.
Este tipo de arrendamiento está regulado en el Código Civil (art. 1546 y ss) según la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. Por lo que a este tipo de contratos no se les aplica la Ley de arrendamientos urbanos.
En el contrato de alquiler de local de negocio, arrendador y arrendatario deben recoger todo lo que consideren oportuno, y lo que no establezcan se regirá con carácter subsidiario por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Únicamente, debe ajustarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo en algunas cuestiones, en las que se distingue del arrendamiento de vivienda, tales como:
- La fianza: el inquilino deberá entregar al arrendador el importe de dos mensualidades de renta.
- Duración: A diferencia de lo que ocurre con el arrendamiento de vivienda, la ley no establece un plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de local. Por tanto la duración de estos contratos será la que libremente pacten las partes.
- Subarriendo o traspaso del local de negocio: si en el contrato no se ha estipulado nada respecto del subarriendo o cesión del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario del local podrá subarrendar el local o bien ceder el local a una tercera persona, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (aunque sí deben de notificárselo). En estos casos, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato (traspaso) o el subarriendo total de la finca arrendada.
En España, cada Comunidad Autónoma tiene el derecho de asumir competencias en materia de turismo. En materia de alojamientos turísticos encontramos las siguientes regulaciones, según la Comunidad:
- Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero
- Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero
- Aragón: Decreto 167/2013, de 22 de octubre
- Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto
- Cataluña: Decreto 159/2012, de 20 de noviembre
- Comunidad Valenciana: Decreto 92/2009, de 3 de julio
- Islas Baleares: Decreto 20/2015, de 17 de abril
- Islas Canarias: Decreto 113/2015, de 22 de mayo
- Navarra: Decreto 230/2011, de 26 de octubre
- Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio
Vamos a desarrollar los puntos más importantes de la regulación de esta materia en Andalucía, Decreto 28/2016 de 2 de febrero, de las Viviendas con fines turísticos:
- Se considera Vivienda de uso turístico aquella que se alquila por periodos inferiores a 2 meses y quedará bajo el amparo del Decreto 28/2016 y no de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- La promoción o comercialización de la vivienda de uso turístico debe de hacerse de manera continuada y no ocasional y utilizando los canales habituales de oferta turística.
- Debe cederse la vivienda turística a cambio de un precio.
- Los suministros de agua, calefacción, refrigeración y electricidad están incluidos en el servicio.
- El servicio de limpieza se realiza obligatoriamente con cada entrada de una nueva reserva.
- El usuario tiene derecho al menaje, al uso de ropa de cama y baño y también a un juego de reposición.
- Antes del inicio de la actividad es obligación de los propietarios de viviendas de uso turístico o, en su caso, de las agencias gestoras explotadoras, la presentación de una Declaración Responsable y la inscripción de la vivienda vacacional en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía. Si se incumpliera este requisito, iniciándose la actividad sin la correspondiente inscripción, la actividad se considerará ilegal, exponiéndose a sanciones de hasta 18.000 €
La mayoría de los tribunales entienden que el alquiler de habitaciones debe regularse por la voluntad de las partes y, con carácter supletorio, por lo dispuesto en el Código Civil; lo que distingue esta figura del contrato de alquiler de viviendas, que se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Por ello, si decides arrendar habitaciones de tu vivienda habitual, o te toca vivir en una vivienda compartida, debes tener claro la importancia de establecer un contrato, donde se especifiquen al detalle las cláusulas que registren los deberes y derechos, tanto del arrendatario como del inquilino. Esto te ahorrará problemas futuros.
Los aspectos principales que debe contener son:
- Descripción detallada de la habitación que va a ocupar el arrendatario. Debe determinarse cuál es su ubicación en la vivienda, superficie y estado general.
- Fijar el importe de la renta. Igualmente, determinar si será fija o requerirá actualización. El contrato regulará el importe de la renta, su periodicidad y su forma de pago, en base al criterio que las partes adopten.
- La duración del arrendamiento.
- Precisar el derecho de uso que se da al arrendatario sobre otros espacios comunes: cocina, baño, salón, garaje y otros.
- Exponer si el inquilino tiene acceso a otros servicios como internet, teléfono, televisión y afines; y si estos generan un pago extra para el arrendatario.
- Se debe reflejar en el contrato las obligaciones del arrendatario en cuanto al uso apropiado de la habitación y la conservación de las instalaciones.
- Incluir las cláusulas que prohíben todo tipo de actividades que puedan resultar molestas para los otros arrendatarios, así como las que prohíben fumar y la tenencia de animales. Se debe dejar constancia expresa de si el incumplimiento de estas cláusulas, tendrá como consecuencia la suspensión del contrato.
- Mencionar expresamente si el arrendatario podrá o no subarrendar la habitación, recuerda que, por disposición del Código Civil, si el contrato no lo prohíbe, el arrendatario si podría hacerlo.
- Precisar el plazo de duración del contrato. Es esencial definir el plazo de duración del contrato, sea en meses o en años.
- Especificar si puede haber prórroga del contrato.
- Detallar el plazo de preaviso con relación a la finalización del contrato y, en su caso, la penalización.
- Las penalizaciones que se quieran imponer por el incumplimiento de los acuerdos deberán expresarse en el contrato, de no hacerlo, no se podrán cumplir.
- Si la habitación arrendada contiene muebles y enseres, se puede hacer un inventario que se anexará al contrato, incluso, con fotografías de los muebles
- Es aplicable el procedimiento de desahucio por falta de pago?
En el supuesto de que el arrendatario no abone el pago de la renta convenida por el uso de la habitación, el arrendador podrá ejercer el procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que este tipo de procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca esté o no sujeta su regulación a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El arrendamiento rústico es aquel por el que se cede temporalmente el uso y disfrute de una finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
Se rigen por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada por la ley 26/2005, de 30 de noviembre de Arrendamientos Rústicos.
Las notas fundamentales de la Ley de Arrendamientos Rústicos son:
- Prima la voluntad de las partes en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido obligatorio de la ley.
- La duración legal mínima a favor del arrendatario es de 5 años, no existiendo prórrogas legales.
- Se obliga a la profesionalidad de los arrendatarios para acceder a ser titulares de un arrendamiento.
- Se contempla el tanteo y retracto para permitir acceder a los arrendatarios a nuevas tierras.