En AUXILIUM ABOGADOS damos asesoramiento en la redacción, revisión y el incumplimiento de todo tipo de contratos.
¿Qué es un contrato?
El Código Civil nos define así un contrato:
“El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
Hay una infinidad de contratos posibles, tantos como la voluntad de las partes; estos pueden ser orales u escritos. Algunos ejemplos son, una compraventa, un arrendamiento, un contrato de agencia, de distribución, un contrato de arras, la constitución de una hipoteca, un contrato laboral, contratos administrativos, de cesiones de bienes, derechos, contrato de prestación de servicios…
Los elementos esenciales del contrato son:
- Consentimiento de las partes. Se trata de la voluntad de las partes para querer celebrar el contrato. El contrato es nulo si el consentimiento es prestado por error, violencia, intimidación o dolo.
- Objeto cierto. Debe ser posible, lícito y determinable.
- Causa. Es la razón o el propósito por el cual se realiza el contrato.
Si faltara alguno de estos elementos, cualquiera de las partes podría solicitar la nulidad del contrato.
A la hora de suscribir un contrato, debemos asegurarnos de que esté bien redactado, que se ajuste a la legislación que lo regule, y que no vulnere el derecho de ninguna de las partes.
Por ello, es esencial asesorarse en el momento de redactar y formalizar un contrato, para regular bien toda la casuística y anticiparnos a posibles problemas futuros.
A continuación os mostramos los diferentes tipos de contratos, además de informar de que sucede en un incumplimiento de contrato.
Si uno de los contratantes incumple sus obligaciones, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o resolver el mismo, con el resarcimiento de daños, perjuicios e intereses en ambos casos.
El contrato de arras consiste en un pacto privado entre comprador y vendedor, donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad.
El comprador entrega una cuantía de dinero (una parte del total) como señal y así se reserva el derecho a comprar el bien por el precio y en el plazo estipulado.
Por su parte, el vendedor se compromete a entregar el bien en las condiciones pactadas, sin poder venderlo a otra persona.
En el Contrato de Arras deberá aparecer todo lo acordado entre el comprador y el vendedor, debiendo contener, como mínimo:
- Datos personales de comprador y vendedor.
- Identificación y descripción del bien (así como de anejos como garaje y trastero)
- Cantidad de dinero que se paga como señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Plazo máximo para formalizar la venta.
- Posibles cargas de la propiedad.
- Reparto de los gastos de compraventa.
* ¡Ojo! En el caso de contrato de arras de compraventa de inmueble suele incluirse una cláusula condicional para el caso de que la parte compradora no consiga financiación bancaria para la compra de la vivienda. Deberá especificarse en el contrato la condición de que si el banco no concede la hipoteca, las arras deben ser devueltas; ya que si no se especifica nada, el vendedor podrá quedarse con las mismas sin poder reclamarle nada.
Se distinguen tres tipos de arras:
- Confirmatorias: son aquellas en las que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio convenido. Estas arras no son más que un anticipo del precio y por tanto no cumplen una función de garantía ni autorizan para desistir del contrato. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
- Penitenciales: permiten el desistimiento, pero con unas consecuencias; si el comprador desiste, perderá la cantidad entregada en concepto de arras, y si desiste el vendedor, tendrá que entregarle al comprador la misma cantidad duplicada.
- Penales: Son aquellas que funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios pero sin autorizar el desistimiento. Es decir, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento. Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas.
En cuanto al importe de las arras o señal, las partes pueden pactarlo libremente. En la práctica se suele pactar un 10% del precio total acordado para la compraventa. El importe se descontará del total al momento de otorgar escritura de compraventa.
Es importante que este documento esté bien realizado para evitar problemas legales tanto por parte del comprador como del vendedor.
Al igual que en cualquier tipo de contrato, deberá de identificarse la identidad de las partes, precio, fecha, lugar, así como descripción completa del vehículo.
Algunas especialidades de este contrato son:
- Debe incluirse el estado del vehículo así como las posibles cargas, sanciones, impuestos impagados, etc. En ocasiones se venden vehículos para desguace y el comprador lo acepta en esas condiciones, pero estas circunstancias deben recogerse expresamente en el contrato.
En conclusión, el comprador no puede reclamar por defectos visibles en el momento de la compraventa, ni tampoco por aquellos que no sean visibles pero que se hayan especificado en el contrato. - Cuestión distinta son los vicios ocultos que no se hayan informado al comprador. Los vicios ocultos son defectos graves del coche que impiden que el coche funcione o que funcione con normalidad y que no pueden ser apreciados sin un revisión muy exhaustiva. El comprador, en el caso de encontrarse uno de estos vicios ocultos, tendrá seis meses de garantía para tratar de solucionarlo o un año si la operación se realiza a través de un profesional.
Es un contrato mediante, el cual, una persona (normalmente empresario o profesional), se obliga a llevar a cabo unos determinados servicios con otra parte (persona física o empresario), a cambio de recibir una retribución.
Algunos ejemplos donde se usan los contratos de prestación de servicios son:
- En trabajos de fabricación, reparación, instalación, mantenimiento, etc.
- En trabajos profesionales, como asesorías, educación, servicios informáticos, etc.
- En trabajos de contratación de personas, como son los guías turísticos, animadores, ayuda a domicilio (no se incluye el personal doméstico), etc.
El Contrato de Agencia se regula en la Ley 12/1992, de 27 de mayo, la cual es de obligado cumplimiento.
Por el contrato de agencia una persona (o una empresa), denominada agente, se obliga frente a otra (empresario) de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a vender sus productos o servicios, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones. Es decir, se trata de una intermediación.
El primer requisito para ser agente es ser independiente por lo que el agente tiene su propia empresa y la dirige autónomamente.
La actividad del agente se encamina a promover o explotar los negocios de un empresario en un territorio determinado
El agente puede, salvo pacto en contrario, trabajar por cuenta de varios empresarios.
Sin embargo, si va a representar a dos o más empresarios comercializando productos parecidos y concurrentes o competitivos deberá estar expresamente autorizado por dichos empresarios de manera expresa.
Una vez que se ha extinguido el contrato, el agente que haya aportado nuevos clientes o un incremento de ventas importante tiene derecho a esta indemnización si su actividad durante el contrato va a seguir produciendo ventajas al empresario después de extinguido el contrato y se considera justo por pactos de limitación de la competencia, por comisiones que pierda u otras circunstancias.
Esta indemnización no podrá ser mayor que la media de los ingresos medios del agente durante los últimos cinco años o durante todo el contrato, la cantidad que sea menor.
Se trata de un contrato de arrendamiento, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos más la cláusula de opción a compra que se regirá por la voluntad de las partes.
Dicha cláusula de opción de compra debe contener los siguientes puntos:
- Precio de compra de la vivienda.
- Prima o precio por incluir la cláusula de arrendamiento. En el contrato de opción se suele fijar una cantidad que el optante entrega al concedente, denominada prima de opción. Es opcional y funciona como una señal; si el optante decide comprar la vivienda sirve como parte del pago y si no lo hace se lo suele quedar el arrendador.
- Renta mensual que debe ser descontada del precio final. Deberá fijarse la cantidad de renta que será descontada del precio final si el arrendatario optante decide ejercer el derecho a compra, puede ser por ejemplo la mitad de la renta pagada o la totalidad o cualquier otro porcentaje.
- Plazo para ejecutar la opción a compra. Debe establecerse un plazo máximo para ejercer la opción de compra. Las partes pueden establecer el plazo que deseen, no obstante este no podrá ser superior al del contrato de arrendamiento. Si no se ejerce la opción en ese plazo, caducará la posibilidad de hacerlo.
Además, es característica propia de la opción de compra que el propietario se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado.
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